广州各小区车位车库将不再核准预售，一套房屋的所有权人只能租或买一个车位，否则，将无法办理房产证……22日，市国土房管局、市交委公布了《广州市房地产开发项目车位、车库租售管理规定》征求意见稿。在此次规定颁布实施之前，房地产开发项目的车位、车库已核准预售的和已确认权属的，不受此次规定约束。对此，记者采访的有车一族普遍担心开发商突击卖车位、在规定实施前把车位转让。

亮点1：不再核准预售车位不得向小区外出售

《规定》明确车位车库的基本原则为：房地产开发企业开发的房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本房地产开发项目的房屋所有权人的需要，不得向本项目房屋所有权人以外的单位或个人出售。

同时明确，房地产开发企业开发的房地产开发项目的车位、车库不再核准预售。市国土房管局解释，商品房预售时业主尚未入住，为保证业主的权益，减少纠纷，不再对此类车位核准预售。

市国土房管局同时明确了车位和车库的定义，停车位是指仅供一辆汽车停放的单元。按照《物权法》，作为建筑物区分所有权客体的有车位、车库两种。车位与车库最大的区别在于车库具有封闭的四周，具备建筑物所要求的遮蔽性，符合构造上和使用上的独立标准，可以通过申请不动产登记明确其四至范围。

亮点2：租售前要“大确权”在小区公示30日

《规定》明确，房地产开发企业申请商品房预售，必须将按规划用于停放汽车的车位、车库的相关信息，填报完整的楼盘明细表和项目概况，并在“阳光(图库 论坛)家缘”网站公示。

对此，市国土房管局表示，此规定主要是界定出售或出租的时点，即，预售的商品房经规划验收及初始登记(即“大确权”)后方能销售车位、车库。

《规定》还明确，房地产开发企业出售或者出租车位、车库的，应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案。“未按要求报送车位、车库出售或者出租方案的，不予办理商品房预售款监控账号销户手续”，也就是说，开发商不报送将拿不到卖房的钱。开发商进行尽可能多途径的公示，便于保障小区业主的知情权。

亮点3：出租房屋者的车位应首先满足承租人

《规定》明确，房地产企业出售一套房地产开发项目的房屋，只能向该房屋购买人出售、出租或赠与本房地产项目的一个规划用于停放汽车的车位。房屋所有权人出租房屋时，所拥有的车位应当首先满足承租人的需要。

对此，市国土房管局表示，这条规定对购买、使用停车位作出限制，主要是因为现行的建筑物配建停车位标准还未能达到一户一车位的要求；如果以后停车位配建不存在供需矛盾，可废止对购买车位数量的限定。

《规定》明确，违反购买车位数量限定规定的，房地产交易登记机构将不予办理车位的房地产权登记。这就意味着如果一个业主买了超过一个的车位，将拿不到车位的房产证。市国土房管局表示，这是对房地产开发项目出售一套房屋随售一个机动车停车位的把关。

亮点4：已售未登记的撤销损失由开发商承担

市国土房管局认为，关于购买车位数量的规定是对业主优先原则的限制，“业主作为市场经济中的个体，同样可能为追求个体利益最大化滥用法律赋予的权利”。

在新旧衔接问题上，《规定》明确，房地产开发企业已将车位、车库出售给本房地产开发项目以外的单位或个人，或出售2个以上(含2个)车位给同一套房屋所有权人，但未办理买卖合同登记的，由房地产开发企业与购买人双方向房地产交易登记机构申请撤销合同，或持法院判决、裁定或裁决生效的法律文书撤销合同。“由此导致不能办理车位、车库房地产权证，造成购买人损失的，由房地产开发企业赔偿其相应的损失。造成严重影响或影响社会稳定的，暂缓发放该房地产开发企业其他房地产开发项目的商品房预售许可证。”

亮点5：不能以“只售不租”名义拒绝业主停车

《规定》明确，对未按这些规定落实的房地产开发企业，将要求其整改并退回违规所得；影响恶劣的，暂停办理相关业务，并在网站和新闻媒体上曝光。违规行为均记入诚信档案，并向相关行政管理部门通报。

《规定》同时明确，不得以“只售不租”等名义拒绝提供停车服务。房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库不能满足业主需要的，鼓励房地产开发企业根据房地产开发项目的建设规模，提供部分机动的车位供临时停放车辆使用。市国土房管局、市交委表示，鼓励提供机动的车位有利于车位管理更加合理化。

此外，房地产开发企业开发建造的机动车机械停车位只能出租，不能出售，必须首先满足建筑区划内业主的需要；地上停车位未占用业主共有的道路或者其他场地的，按以上规定执行。(李婧 穗房宣）

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